房开企业销售环节税费分析
一、房开企业涉税：
（一）增值税及附加税费
1、纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人；
2、计税方法：一般计税（9%）和简易计税（老项目5%）；
3、预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款
4、房地产开发企业纳税义务发生时间：
税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
5、涉税阶段：预售、销售阶段。
6、附加税费=应交增值税*12%
（二）土地增值税
1、纳税人：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人；
2、清算前预缴土地增值税：普通住宅按销售额1%；非普通住宅按销售3%；其他房产（商铺、车位等）按销售4%。
3、清算时：按上述3不动产类型分别计算土地增值税。对增值额征税。
3.1 计税收入：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
3.2 允许扣除项目：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
注：第（五）点指加计扣除，（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）*20%
3.3 建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
3.4 税率：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令第138号第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
3.5 计算公式：
①收入；
②扣除金额；
③增值额=收入-扣除金额
④增值率=增值额/扣除金额*100%
应交增值税=增值额*税率-扣除金额*速算扣除数
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
- 增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%；
- 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；
- 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；
（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
3.6征收方式：采取按期预征、项目完工清算的方法。也就是按照当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。对于无法查账征收土地增值税的企业， 可以核定征收。
- 企业所得税
转让收入减去合理支出（成本、合理税费等）后的所得，乘以本单位企业所得税适用税率。
- 印花税
《中华人民共和国印花税法》：土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移），按照价款的万分之五计算缴纳印花税。
- 购房者涉税
- 1、契税：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
- 2、印花税：《中华人民共和国印花税法》：土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移），按照价款的万分之五计算缴纳印花税。
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