非房开企业转让住宅、商铺税费分析
基本信息：转让方为非房开公司，购进或受让整栋楼之后自销给消费者，自持有不超过2年，一般计税办法，企业与不动产未跨市
一、转让方涉税：
（一）转让方为公司，购进或受让环节涉及契税3%及印花税。
（二）销售环节涉税
1、增值税及附加税费
增值税=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额（一般计税按9%，预缴5%）
附加税费=应交增值税*12%
注：扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价要取得发票作为凭证。
政策依据：《国家税务总局关于公布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、土地增值税
2.1 收入：财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知财税〔2016〕43号三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
2.2 扣除：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税〔2006〕21号纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
2.3 税率：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令第138号第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
2.4 计算公式：
①收入；
②扣除金额；
③增值额=收入-扣除金额
④增值率=增值额/扣除金额*100%
应交增值税=增值额*税率-扣除金额*速算扣除数
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
- 增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%；
- 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；
- 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；
- 增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
- 企业所得税
转让收入减去合理支出（成本、合理税费等）后的所得，乘以本单位企业所得税适用税率。
- 印花税
《中华人民共和国印花税法》：土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移），按照价款的万分之五计算缴纳印花税。
二、受让方消费者涉税
- 契税：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
- 《中华人民共和国印花税法》：土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移），按照价款的万分之五计算缴纳印花税。
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